Přemýšlel jsem, jestli mám psát reakční článek z pozice člověka, který má o několik řádů nižší čtenost, ale nedalo mi to. XTB videa mám rád, velmi často se tam objevují opravdu velmi chytří lidé s hlubokou znalostí konkrétních specifických témat. Třeba Jan Berka a Dan Vořechovský jsou skoro vždy zárukou toho, že se člověk dozví něco hlubokého k tématu. A legendární jsou i ranní komentáře Jardy Brychty a Povídání o trzích s Tomášem Vrankou. No a pak se občas zadaří a vzniknou videa jako tohle na REITy s velmistrem finančního marketingu, kde se nedozvíte nic.
Začnu tím, že dám odkaz na článek ze základů investování, který jde přečíst za 5 minut a obsahuje víc informací než 90 minutové video. Základy 1.9 – Nemovitostní fondy + těch pár patronů, které mám, znají můj rozbor SL Green Realty Corp, kde je analýza nemovitostního fondu probraná do velké hloubky po jednotlivých dluzích a aktivech Patreon – SLG.
A teď půjdu vyhejtit to, čím jsem nevěřícně ztratil 90 minut.
Začnu pozitivně. Za prvé děkuji XTB za to, že vůbec nějaký veřejně dostupný obsah zdarma zkouší tvořit, jak jsem psal, ve velké míře to stojí za to. Za druhé, chválím XTB i za to, že dává prostor mladým lidem a zaměstnává je. Marek Nemky je na svůj věk velmi talentovaný a předpokládám, že ve firmě ještě vyroste s tím, jak porostou exponenciálně jeho zkušenosti s finančními trhy.
Tím bohužel musím skončit s přesunu se k finančnímu Guru, který i přes prostor, který dostal, zas jen plkal obecné hlášky typu „Proč sis vybral tuhle dividendovou akcii? Protože vyplácí dividendu.“ Pokud jdu do veřejného prostoru, ještě navíc rozdávat rozumy, tak bych čekal, že se na to host nějakým způsobem připraví. Nicméně v tomhle případě zjevně vyrostla pýcha až na půdu, takže kromě faktu, že neměl Ondřej žádnou přípravu, tak ani neřekl nic k tématu, co by mělo větší hloubku než řádek z nějakého stock screeneru.
Co mi ve videu chybělo a proč vůbec reakci píšu? Jsem shodou okolností aktuálně na sém investičním účtu v pozici, kde mám skoro 35% portfolia koncentrované v jednom konkrétním small cap REITu, který mám nastudovaný od A do Z.
A pokud bych měl jít někam do studia vyprávět o REITech a předvedl to, co Ondřej, tak bych se musel stydět. Nezazněly naprosto zásadní věci, a to jak obecně o nemovitostních fondech, tak o jednotlivých akciích.
Jednak bych si představoval, že na úvod videa zazní všechny podstatné charakteristiky o nemovitostních fondech. Link na článek jsem dával, opakovat se nebudu, ale nechápu jak je možné, že video nezačne shrnutím toho, co musí společnost splňovat, aby byla REITem ani proč by někdo vůbec chtěl být označen za REIT (má nižší daně). Pravidla pro udržení statutu REITu a nižšího zdanění není v žádném případě, že 90% zdanitelného příjmu musí být vyplaceno dividendou. Obecně se v úvodu s pojmy příjem, tržba a zisk operuje bez dodržování jejich významu.
- min 75% hrubých příjmů musí pocházet z nájmů nebo úroků z hypoték
- min 95% příjmu musí pocházet z dividend, úroků nebo příjmů z nemovitostí
- min 75% aktiv musí být zainvestováno v nemovitostech
- min 90% čistého zisku musí být vyplaceno formou dividend
Za druhé dluhová služba REITu. REIT může být financován velmi rozdílnými způsoby, ale co je skoro stoprocentní fakt, je, že nebude financován spotřebitelskými hypotékami na rezidenční bydlení, takže komentář k hypotékám pro spotřebitele v USA je naprosto mimo. To, že rozdíly mezi financováním jednotlivých REITů neznají moderátoři je relativně pochopitelné. To, že to nijak neokomentuje host je ale ostuda. A jsem bytostně přesvědčený, že Ondřej neví o dluhovém financování nemovitostních fondů vůbec nic a dokládá to můj komentář k Realty Income níže.
Dovolím si jen zdůraznit ty nejvýznamnější fuckupy z videa.
Za prvé, REIT může být financován nezajištěným úvěrem, zajištěným úvěrem, dluhopisy s možností odkupu nebo bez možnosti odkupu, prioritními akciemi a v neposlední řadě se u jednotlivých dluhových nástrojích dá mluvit o tom, jestli jsou úročeny pevnou sazbou nebo klouzavou úrokovou mírou s marginem. A pro případ, že je dluh financovaný za klouzavou úrokovou míru, tak ještě hraje roli zajištění úrokové míry pomoci IRS – swapů úrokových měr.
Výsledkem je, že komentář o vyšších sazbách je sice obecně správně, ale jedná se o Captain Obvious fakt, že výše sazeb Fedu hraje roli na dluhovou službu a stačí na to jedna věta. To, co je naprosto klíčové, ale nepadlo. Že je potřeba u každého REITu individuálně sledovat jeden úvěr po druhém a zkoumat jeho parametry.
Je dost odlišná situace, pokud má REIT zajištěný úvěr nemovitostí se splatností 2031 a fixací sazby na nízké úrovni, nebo má aktuálně refinancováno novými úvěry, které sice mají aktuálně vysoký úrok, ale jsou navázány na SOFR sazbu (Secured Overnight Funding Rate) s marginem a tak bude okamžitě profitovat z poklesu sazeb a nebo jsou financovány bondy obchodovanými na burze, kde je fixní sazba a splatnost, ale bond může emitent (tedy REIT) sám na burze koupit a stáhnout ho z trhu (a jak víme, když je vysoká bezriziková sazba, hodnota bondu klesne, takže naopak v době vysokých sazeb může taková firma levně skupovat vlastní dluh).
Další naprosté nepochopení pramení ve faktu, že nikdo na videu nezmínil, proč existuje obava z krize vyvolané nemovitosti. To že bude muset REIT refinancovat na vyšších sazbách valnou většinu REITu netrápí, klesl by jim dočasně zisk a volná cash flow, ale to není podstatné riziko. Podstatné riziko nemovitostního sektoru pramení z toho, že při refinancování hrozí, že banka nebude ochotna obnovit dluh v původní výši, jinými slovy, při refinancování vzroste nárok na krytí LTV kovenantu (loan to value). Tedy banka nebude ochotna financovat 80% hodnoty nemovitosti, ale jen např. 60%. Chybějících 20% prostředků na refinancování bude muset REIT někde sehnat, což je u těchto fondů s vysokou finanční pákou obvykle problém a mohlo by dojít k nucenému prodeji nemovitosti na trhu. V takovém případě by do slabého trhu vstoupila zvýšená nabídka nemovitostí, která by dále snížila tržní hodnotu nemovitostí. Spirála smrti, kde pokles cen nemovitostí na trhu by spustil další nucené prodeje kvůli porušení LTV na jiných úvěrech se pak následně roztáčí a financování celého sektoru zkolabuje.
Poslední hřebík do rakve je fakt, že se divák dozví o tom, co to je FFO (Funds from operations), neboli provozní finanční toky, až někdy v polovině videa a to bez vysvětlení kontextu. Tj. nezazní zásadní fakt, že se čistý účetní zisk očišťuje u nemovitostních fondů o akvizice a prodeje nemovitostí a odpisy (toto ještě zaznělo), protože se jedná o účetní operace, které nejsou peněžním výdajem (odpisy) a nebo sice ovlivňují hotovost, ale jsou financovány obvykle dluhem nebo úpisem nového kapitálu (akvizice), případně naopak mají dopad na splacení dluhu a nebo speciální dividendu (při prodeji nemovitostí se ziskem nebo ztrátou).
Můj poslední komentář se týká samotných nemovitostních fondů, o kterých byla řeč, tedy Realty Income (O), W.P. Carey (WPC) a Vici (VICI) – všechno obří nemovitostní fondy. Sám je nesleduji, přesto jak jsem psal, jsem bytostně přesvědčený, že Ondřej neví o těch firmách nic, kromě toho, co si přečetl na Seeking Alpha a pochybuju, že by si vůbec otevřel SEC.gov a díval se do výkazů.
Jinak si neumím vysvětlit, jak je třeba možné, že nezazní u slidu k Realty Income dluhu naprosto zásadní fakt, že vyjma jednoho termínovaného úvěru je prakticky celá dluhová služba Realty Income složená z veřejně obchodovaných dluhopisů, což je dost zásadní specifická charakteristika tohoto nemovitostního fondu.
Tím tento svůj výstup končím. Z hladiny adrenalinu a nasranosti jsem se vypsal a můžu se zas věnovat nějakým obskuritám finančního trhu, než pánovi v kabátu, co točí desetivteřinová videa o tom, kde mít 9% ročně.
PS: Abych nebyl nefér. Prioritní akcie s tickerem SLG.PRI (obchodováno na NYSE) má statutem garantovanou dividendu 1,625 USD ročně, má stanovenou odkupní cenu minimálně 25 USD (pokud by se SLG rozhodlo stáhnout emisi z burzy) a její tržní hodnota je aktuálně okolo 18 USD, tj. prioritní akcie má dividendový výnos 9% p.a. s přednostním právem na dividendu před kmenovými akcionáři, garantovanou odkupní cenou a s upside potenciálem +38%. To kdybyste hledali investici do nemovitostí v USA, která má vyšší výnos a nižší volatilitu než všechny rady Ondřeje Koběrského dohromady. A máte ji ode mě zdarma.
Investiční Blog 
Napsat komentář