Základy 1.9 – Nemovitostní fondy (REIT)

Nemovitosti jsou v Česku velmi oblíbeným investičním nástrojem. Cílem tohoto dílu základů investování není se zabývat koupí fyzických nemovitostí na realitním trhu. To je totiž mezii Čechy velmi oblíbený způsob, kterým se snaží uchovat svůj majetek a minimálně v rozsahu nemovitosti pro vlastní bydlení to dává velký smysl. V tomto článku se ale podíváme na to, jak do nemovitostí investovat pomocí finančního trhu.

Na finančním trhu si jednotlivé nemovitosti koupit nelze. To také znamená, že Ti nepomohou k tomu, aby ses jako vlastník dostal do katastru nemovitostí a mohl nemovitost užívat. A nepomohou Ti ani k tomu, abys získal majetek, který by byl financovatelný hypotékou. O co tedy jde a k čemu je to dobré?

Co jsou nemovitostní investiční fondy – REIT

Na finančním trhu se mezi akciemi obchodují společnosti z realitního sektoru. Dříve byly tyto společnosti zařazeny do finančního sektoru, postupem času ale došlo k jejich oddělení a realitní sektor je nyní kategorií sám o sobě, i když je mezi tržními sektory nejmenším. Většina z firem v něm spadá pod tzv. Real Estate Investment Trust (REIT = nemovitostní investiční fond). Podstatou těchto nemovitostních fondů je, že od svých akcionářů vyberou základní kapitál, následně získají dodatečné financování od bank a jiných finančních institucí (převážně hypotéky, ale i jiné varianty úvěrů a dluhu) a ty pak použijí k nákupu nemovitostí na trhu. Tím ovšem funkce REITu nekončí. Po nákupu se fond stará i o správu nemovitosti a pronajímá své nemovitosti na trhu za účelem zisku. Zisk REITu je pak rozdělen mezi jeho akcionáře skrz dividendy, pro které platí, že ze zákona musí minimálně 90% čistého zisku vyplatit právě dividendami.

Stejnou činnost jde vykonávat i jako běžná obchodní korporace, nicméně forma REITu má pro správce různé výhody, které není potřeba detailně rozebírat. Výsledkem je, že REITy jsou způsobem kolektivního investování do nemovitostí. To nese několik výhod i nevýhod pro akcionáře.

Mezi hlavní výhody patří diverzifikace portfolia, dobrá dělitelnost a zabudované přenesení správy nemovitostí na jinou osobu (management).

Diverzifikací se u REITů rozumí fakt, že fond nevlastní jen jednu nemovitost, ale obvykle velké množství budov či pozemků. Riziko, že se stane něco s jednou konkrétní nemovitostí je ředěno, podobně jako u akciových fondů. Zaměření REITů jsou přitom různá, REITy se často specializují na jeden konkrétní typ nemovitostí a často jsou koncentrovány na nějaké město, stát nebo oblast. Příkladem jsou REITy na residenční nemovitosti, kanceláře, obchodní domy, sklady a logistická centra, zemědělskou půdu ale třeba i nemocnice.

Dělitelností se rozumí skutečnost, že podobně jako u akcií, je možné vlastnit jen velmi malý podíl na fondu. Nepotřebuješ miliony korun, aby sis mohl dovolit nemovitost, koupíš si pouze malou část REITu v objemu, který je na Tobě.

Třetí výhodou je přenos správy. V tom je pochopitelně i zabudována nevýhoda, protože bys měl management a jeho rozhodování kontrolovat a případně z REITu vystoupit, pokud se Ti nebude líbit vývoj toho, jak REIT funguje. Nicméně se nemusíš starat o smlouvy s nájemci, o vyjednávání s nimi, o kapající kohoutky, rozbitou střechu, schůze SVJ a hromadu dalších věcí spojených se správou nemovitostí a pronájmy jako takovými. Pokud již na finančním trhu působíš a máš zkušenosti s kontrolou managementu a čtením finančních výkazů, tak jde o rozumný trade-off. Zatímco správa nemovitosti je úplně odlišný obor než investování na finančním trhu, kontrola REITu pro Tebe bude velmi známá činnost z akcií.

Jak porovnávat výkonnost nemovitostních fondů

Pro posuzování výkonnosti nemovitostních fondů se používá jiná metrika než u akcií. Důvodem jsou odpisy účetní hodnoty. Nemovitosti totiž typicky s časem na ceně rostou. Pro pozemky to platí jednoznačně a u budov to platí také i když je nutno přihlédnout k poklesu ceny díky stárnutí budovy. Oproti tomu účetní hodnota budov se v čase účetně odepisuje – její hodnota v účetnictví klesá. U REITů, jejichž aktiva jsou tvořena převážně nemovitostmi, je toto zásadní zkreslující faktor. Účetní čistý zisk je totiž zkreslen právě poklesem ceny nemovitosti, i když realita na trhu může být, a často je, zcela opačná. Poměrový ukazatel ceny akcie k čistému zisku na akcii (P/E) podle GAAP účetních standardů tím pádem u REITů nemá valnou vypovídací hodnotu.

Standardem pro posuzování poměrových ukazatelů nemovitostních fondů se stala metodika od organizace NAREIT, která poměřuje cenu akcie k provoznímu peněžnímu toku (P/FFO – Price to Funds From Operations).  Metriku FFO najdete ve valné většině finančních výkazů nemovitostních fondů, je ale dobré si výpočet ověřit. K čistému zisku se zpět přičtou odečtené odpisy a následná hodnota se upravuje dále o zisky nebo ztráty z jednorázových událostí, jakými jsou například prodeje nemovitosti nebo přecenění jejich účetní hodnoty. P/FFO je metrika obdobná jako P/E u běžných akcií v tom smyslu, že ukazuje, kolik hotovosti je schopen REIT produkovat svým běžným provozem na jednu svoji akcii. Toto číslo také napovídá, jestli je REIT schopen svým provozem financovat dividendu a kolik je případná horní hranice pro udržitelnou dividendu (z FFO se totiž hradí nejen dividenda ale i splátky jistiny na dluhu). Kvalitní REIT fondy mají P/FFO okolo hodnoty 7, tj. jejich provozní výnos je minimálně 14% p.a.

Závěr k nemovitostním fondům

Co si tedy z dnešního článku odnést?

Předně to, že na finančním trhu jde pomocí kolektivního investování kupovat nejen fondy s akciemi a dluhopisy, ale také fondy s nemovitostmi, kterým se říká REIT.

Výhodou burzovně obchodovaných REITů (stejně jako u akcií a dluhopisů), je fakt, že cenu stanovuje trh a prostředí je mnohem lépe regulované než soukromé nemovitostní fondy, které vám nabízejí kolektivní investování do nemovitostí, ale mimo burzu. Tím výrazně snižujete riziko investice do nějakého podvodu (upozorňuji schválně na to, že se s nemovitostními fondy mezi českými influencery v poslední době roztrhl pytel a nejsou obchodované na burze).

Výhodou REITů je stejně jako u podílových fondů diverzifikace rizika a možnost investovat libovolně velké částky. A to nejlepší na konec – stejně jako na akcie a dluhopisy, i na REITy existují specificky ETF, abyste mezi REITy nemuseli vybírat „ty správné“. Trh to beztak dělá za vás.